大阪で宅建業免許を申請するには？【開業・免許更新もサポート】

新規・更新・各種変更届も

行政書士にまかせるのが一番

「宅建業免許申請」は、お客様のケースにより必要な書類も異なり、公的書類を集めたり写真撮影したりするのも、スムーズに行うには知識や経験がモノをいいます。

大倉事務所では、これらを行政書士がスムーズに行いますので、ご自身で申請を行うよりも時間や労力が省かれ、効率的に免許取得や更新等を行うことが可能です。

更新期限が迫っていたら？

少しくらいは更新が遅れても大丈夫かな？

万が一、免許が失効した場合は、更新ではなく新規扱いとなってしまうので注意が必要です。
宅建業免許更新の手続きを怠った場合、免許は失効し、宅地建物取引業を行いたい場合は再度、新規申請しなければなりません。有効期間の最終日（免許満了日）が日曜・祝日などであるかどうかにかかわらず、更新が1日でも遅れると免許が失効します。
必ず、免許の有効期間満了の日の90日前～30日前までの間に、更新の免許申請をしなければいけません。

更新の申請は、申請時に役員・専任の取引士・従業者等が現在の状態になっていないとできません。届出事項に変更があったにも関わらず変更届を提出していない場合は、更新時、過去にさかのぼってすべての変更届を提出しなければ、更新の受付ができません。変更届は必ず変更があった都度、提出しておくことが大切です。

宅地建物取引業（宅建業）とは？

宅建業を営むということ

宅地建物取引業（宅建業）を営むことになったとき、宅建業法の規定により、国土交通大臣免許または都道府県知事免許を受けなければなりません。

では、そもそも「宅建業」とは何なのか？
不特定多数の人を相手方として、宅地または建物について、次の表の○印がついた行為を反復または継続して行うことをいいます。

大臣免許と知事免許

宅建業の免許は、個人でも法人でも免許申請することができますが、事務所をどこに設置するかによって、知事免許と大臣免許とに区分されます。

事務所を設置する場所によって、大臣免許と知事免許に区分されてますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。

免許を受けることができない「欠格要件」

宅建業法第5条に定められている「欠格要件」のいずれかに該当する場合、免許拒否や免許取消になります。

宅建業免許（新規・更新・変更）における欠格要件

執行猶予がついた場合

禁錮以上の刑で執行猶予がついた場合等には、執行猶予期間中は欠格要件に該当しますが、執行猶予期間が満了した翌日から欠格要件には該当しません。

免許申請できる者

免許申請することができるのは、個人または法人のいずれかです。
法人の場合は、商業登記簿謄本の目的に「宅地建物取引業を営む」旨の記載が必要です。

宅地建物取引業者の事務所について

事務所の形態

事務所は継続的に業務を行うことができる施設で、かつ独立性が保たれている必要があります。また、登記できないような簡易建築物を事務所とする申請は不可です。
※ マンション等の場合、居住専用（事務所等の使用不可）として分譲・賃貸されているものがあるので、あらかじめ契約書等を十分確認してから申請しなければなりません。

注意点

1. 本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となります。
   この場合、本店には営業保証金の供託および専任の取引士の設置が必要となります。本店であるからには、具体の宅建業を行わなくても、支店で行う宅建業について、なんらかの中枢管理的な統括機能を果たしているからです。
2. 支店については、会社法の規定により商業登記しなければならないので、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行う必要があります。商業登記を行わない場合は、その他の名称（○○営業所、○○店等）を用いて申請することとなります。

事務所要件の適格性

物理的にも業務を継続的に行える機能をもち、社会通念上も事務所として明確に認識できる程度の独立した形態を備えていることが必要です。

住居の一部を事務所とする場合

• 玄関部分から他の部屋を通らずに事務所に入ることができること
• 事務所を通らずに居住部分に入ることができること
• 居住部分と壁などで明確に区切られていること
• 事務所としての形態が整えられ、かつ、事務所としてのみ使用していること

同一の部屋（フロアー）に他業者と同居する場合

• 入口部分から申請者事務所に他の事務所を通らずに入ることができること
• 他業者と固定式のパーテーション（170cm程度以上）などで明確に区切られていること
• 事務所としての形態が整えられ、かつ、事務所としてのみ使用していること

政令使用人

政令使用人とは、宅建業法施行令第2条の2で定める使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」（通常、支店長・営業所長などが該当）を有する従事者のことです。

申請者である代表取締役などが常勤する事務所には、政令使用人を置く必要はありません。支店、営業所などで申請者である代表取締役などが常勤していない事務所には、政令使用人を置く必要があります。
政令使用人は、その事務所に常勤することが必要です。

専任の宅地建物取引士を置く

宅地建物取引士（以下「取引士」）とは、宅建士試験に合格後、取引士資格登録し、取引士証の交付を受けている者をいいます（取引士証の有効期間は5年間、有効期限切れは、取引士として認められないので注意！）。

専任取引士の数は？

専任の宅地建物取引士（以下「専任取引士」）は、1つの事務所において、業務に従事する者5人につき1人以上の割合で設置しなければなりません。例えば、業務に従事する者が6人であれば2人以上となります。

「業務に従事する者」にカウントされる人は？

代表者・役員（非常勤を除く）、宅建業に従事するすべての従業員（受付・秘書・運転手等の業務に従事する者も含む）が含まれます。

継続的な雇用関係にある者は、パートタイマーなど形態を問わず、宅地建物の取引に直接関係する業務に従事する者は含まれます。

他に兼業を営んでいる業者は、宅建業と兼業業務との業務量を斟酌して判断されます。
具体的には、宅建業を主としている者は業務に従事する者に含まれます。また、庶務・経理などの一般管理部門の者も兼業の業務比率に応じて、業務に従事する者に含まれます。例：建設業と宅建業を1:2の割合で営んでいて、会社に経理が9人いた場合、宅建業に従事する者は9人×3分の2で、6人となります。

専任取引士の専任性とは？

専任性＝常勤性＋専従性

専任の取引士は、「常勤性」と「専従性」の2つの要件を充たさなければなりません。つまり、1当該事務所に常勤して（常勤性）、2専ら宅建業の業務に従事すること（専従性）、が必要です。

1常勤性

宅建士が当該事務所に常時勤務することをいいます。常時勤務とは、宅建物士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所等の業務時間に当該事務所等の業務に従事することを要します。

2専従性

「専任」とは、宅建物業を営む事務所に常勤（宅建業者の通常の勤務時間を勤務すること）して、専ら宅建業に従事する状態をいいます。

例えば、勤務時間が会社の営業時間より短い非常勤・パートの職員については常勤性の問題から、また他の法人等の業務を兼務している職員は専従性の問題から、「専任」とは認められません。

宅建士が宅建業のみならず、他の業務も併せて従事する場合、当該宅建士が専ら宅建業務に従事することができる状態かを実質的に判断することになります。

宅建業と建設業の兼務について

建設業許可業者が宅建業を兼務している場合、建設業の「経営業務管理責任者」「専任技術者」のように、事務所や営業所等において、常勤性や専従性を要件として設置されている方は、宅建業で常勤性や専従性が求められている「常勤の代表者」「政令の使用人」「専任の取引士」を兼務できません。

専任の取引士の常勤性・専従性の確認方法

大阪府では、専任の取引士の常勤性・専従性を確認するために、資料の提出・提示が必要です。また、専任の取引士（就任予定を含む）の従事状況により、別途申立書等の書面提出が求められる場合があります。

【旧】令和2年3月までの確認方法

【新】令和2年4月からの確認方法

従事状況により必要な書類

経過措置

令和2年9月30日までの間は、申請・届出の際に、以前の書類を提出しても受付可能です。

宅建業の開業までの流れ

1. 書類作成（申請者）

   

   知事免許の場合、申請書類の提出部数は、正本1部・副本1部の計2部です。

   新規申請をサポートします

   • 大臣免許の場合、申請書類の提出部数は、正本1部・副本2部の計3部になります。

2. 庁舎へ

3. 免許申請（申請者）

   

   書類に不備等があった場合、修正を行います。

4. 申請

5. 審査（大阪府）

   

   欠格要件等が審査されます。

   欠格要件

   • 宅地建物取引業法違反歴
   • 刑法・宅建業法による罰則歴（禁錮・罰金等）
   • 暴力団対策法の指定
   • 成年後見制度・破産制度 等

   審査にかかる標準審査期間は、書類受付後5週間です（5月3・4・5日、12月29日～1月3日除く）。

   • 申請書の訂正等に要した日数は、審査期間に含まれません。
   • 審査において補正事項が見つると、補正が完了するまでは免許されません。
   • 免許申請後、免許されるまでの間に、申請内容（代表者・役員・専任取引士・事務所等）に変更が生じた場合、原則申請取下げになります。

7. 免許（大阪府）

   

   普通郵便ハガキで、申請者の事務所本店宛てに通知が届きます。

9. 供託手続等（申請者）

   

   免許のハガキが届いたら、免許の日から3か月以内に、次のいずれかの手続きを行う必要があります。

   1. 営業保証金を供託所に供託大阪府に届出
      法務局で本店分として1,000万円を供託（営業所がある場合は1営業所あたり500万円を供託）
   2. 宅地建物取引業保証協会の社員になり、弁済業務保証金分担金を納付
      保証協会へ加入し、本店分として60万円を納付（営業所がある場合は1営業所あたり30万円を納付）

   • 国土交通大臣の指定を受けた宅地建物取引業保証協会には2団体（全国宅地建物取引業保証協会と不動産保証協会（全日本不動産協会が母体の協会））があり、保証協会はどちらか一方にしか加入できません。
   • 保証協会の社員になるには、協会の入会審査を受ける必要があり、その際、分担金だけでなく、入会金等の諸経費が必要です。

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11. 免許証交付（大阪府）

    

    大阪府から確認後、免許証が交付されます。

    交付にあたり、1の場合は供託書、2の場合は納付書（全国宅地建物取引業保証協会の場合）または証明書（不動産保証協会の場合）、大阪府から送られてきたハガキ、宅地建物取引士資格登録簿変更登録申請書を持参します。

13. 営業開始

    

    おめでとうございます。営業開始です。

    営業開始後に届出事項に変更がある場合、変更が生じた日から30日以内に変更届を提出しなければなりません。

    変更があったら、変更後30日以内に届出

免許取得後から更新まで

宅建業免許の有効期間は5年間

宅建業の免許は、一度取得すればずっと有効というわけではなく、免許の有効期間は5年間です。

有効期間は、免許日の翌日から起算して、5年後の免許応答日までです。
有効期間の満了後にも、引き続き宅建業を営むのであれば、その有効期間が満了する日の90日前～30日前までの間に、更新手続きが必要です。

変更があったら、変更後30日以内に届出

宅建業者は、免許を受けた後、免許申請書に記載した事項に変更があった場合、変更後30日以内に変更届（宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書）を提出しなければなりません。

変更届出の提出書類（大阪府）

免許取得日から免許満了日までの流れ

免許年月日

免許取得が完了します。
知事免許・大臣免許いずれも有効期間は5年間です。

1年目～4年目

届出事項に変更がある場合は、変更が生じた日から30日以内に変更届を提出しなければなりません。

免許満了90日前～30日前

更新申請書の提出期間です。
審査にかかる標準審査期間は、書類受付後5週間です。

免許満了日（5年目）

更新手続を怠った場合、有効期間の最終日（免許満了日）が日曜・祝日であっても、満了日をもって免許は失効し、満了日の翌日から宅建業を営むことができなくなります。
更新の手続をしないで宅建業を営むと、業法第12条違反（無免許事業等の禁止）により罰則が科されます。
更新申請をしてから、従前の免許の有効期間が満了するまでに免許が更新されなくても、更新申請中は引き続き従前の免許が有効なので、宅建業を営むことができます。

宅建業の更新免許申請の流れ

では、更新免許申請の流れを確認します。
免許の有効期間満了の日の90日前～30日前までの間に、更新の免許申請をしなければいけません。

1. 変更事項があるかないか？

   

   更新免許申請の前に、変更事項の有無を必ず確認しなければなりません。

   変更があったら、変更後30日以内に届出

   • 変更事項がない場合申請書作成（申請者）
   • 変更事項がある場合変更届出書の作成申請書作成（申請者）

3. 免許申請

   

   書類に不備があれば、不備を補正します。書類の不備等により、受理されない場合があります。

   更新申請をサポートします

5. 審査（大阪府）

   

   欠格要件等の審査が行われます。
   審査にかかる標準審査期間は、書類受付後5週間（5月3・4・5日および12月29日～1月3日除く）です。

   欠格要件

   • 宅地建物取引業法違反歴
   • 刑法・宅建業法による罰則歴（禁錮・罰金等）
   • 暴力団対策法の指定
   • 成年後見制度・破産制度 等

   ※ 申請書の訂正等に要した日数は、審査期間に含まれません。
   ※ 審査において補正事項が見つかると、補正が完了するまでは免許されません。
   ※ 審査の結果、更新拒否される場合があります。

7. 免許（大阪府）

   

   普通ハガキで申請者の事務所本店あてに通知が届きます。

9. 免許証交付（大阪府）

   

   ご自身で免許証を受け取る場合、免許更新通知ハガキ等を持参のうえ、宅建業受付窓口に出向きます。

宅建業開業サポート（新規申請）

これから宅建業を始めようとお考えの方にオススメ

初めての方には、時間がない中での申請書類の作成や必要な公的書類集め等は面倒です。できるだけ早く開業するなら、申請のプロである行政書士が申請代行した方が、時間の無駄が少なく効率的です。

個人宅建業者の法人化サポート

個人事業で実績を積まれ、法人化しようとお考えの方にオススメ

宅地建物取引業の法人化により個人免許から法人免許に変更する場合は、「法人免許の新規申請」と「個人免許の廃業届」を同時に提出しなければなりません。

特例の場合を除き、申請書日に個人事業免許が失効し、法人免許を受けるまでの期間は業務を行えなくなります。

宅建業免許更新サポート（更新申請）

「5年に一度の更新手続きだけど、営業が忙しい」等とお考えの方にオススメ

宅建業免許は5年ごとに更新が必要となります。

引続き宅建業を営もうとする場合は、免許の有効期間満了の日の90日前から30日前までの間、更新の免許申請手続きをすることが必要です。
30日前までに更新申請の受付ができないと、始末書を書かなければなりませんので、更新手続きは余裕をもって行うことをおすすめします。

宅建業免許変更サポート（各種変更届）

「専任の取引士を変更した」「会社の役員に変更があった」等、宅建業免許上変更届が必要な方にオススメ

免許申請書に記載した事項で、「商号」や「代表者」、「役員」等に変更があった場合は、変更が生じた日から30日以内に、免許を受けた国土交通大臣または都道府県知事に「宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書」を提出しなければならないことになっています。

宅建業免許申請（大阪府）の報酬料金・費用

フォームからのオンライン予約（相談予約専用）

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