大阪で宅建業免許を申請するには？【開業・免許更新もサポート】

宅建業を営むということ

宅地建物取引業（宅建業）を営むことになったとき、宅建業法の規定により、国土交通大臣免許または都道府県知事免許を受けなければなりません。

では、そもそも「宅建業」とは何なのか？
不特定多数の人を相手方として、宅地または建物について、次の表の印がついた行為を反復または継続して行うことをいいます。

大臣免許と知事免許

宅建業の免許は、個人でも法人でも免許申請することができますが、事務所をどこに設置するかによって、知事免許と大臣免許とに区分されます。

事務所を設置する場所によって、大臣免許と知事免許に区分されてますが、免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことはできます。
※ 事務所として営業する場合については、事務所を新設したことの変更手続きや、営業保証金の供託手続等が必要になってきます。

免許を受けることができない「欠格要件」

宅建業法第5条に定められている「欠格要件」のいずれかに該当する場合、免許拒否や免許取消になります。

宅建業免許（新規・更新・変更）における欠格要件

代表者・役員等・政令の使用人が該当していないか確認してください。

執行猶予がついた場合

禁錮以上の刑で執行猶予がついた場合等には、執行猶予期間中は欠格要件に該当しますが、執行猶予期間が満了した翌日から欠格要件には該当しません。

申請（届出）後に、代表者・役員等・政令の使用人の欠格要件が判明した場合、免許拒否や免許取消となり、処分内容が大阪府公報に掲載されることがあるので注意です。

免許申請できる者

免許申請することができるのは、個人または法人のいずれかです。
法人の場合は、商業登記簿謄本の目的に「宅地建物取引業を営む」旨の記載が必要です。

宅地建物取引業者の事務所について

事務所の形態

事務所は継続的に業務を行うことができる施設で、かつ独立性が保たれている必要があります。また、登記できないような簡易建築物を事務所とする申請は不可です。
※ マンション等の場合、居住専用（事務所等の使用不可）として分譲・賃貸されているものがあるので、あらかじめ契約書等を十分確認してから申請しなければなりません。

注意点

1. 本店で宅建業を行わなくても、支店で宅建業を行っていれば、本店も「事務所」となります。
   この場合、本店には営業保証金の供託および専任の宅建士の設置が必要となります。本店であるからには、具体の宅建業を行わなくても、支店で行う宅建業について、なんらかの中枢管理的な統括機能を果たしているからです。
2. 支店については、会社法の規定により商業登記しなければならないので、従たる事務所の名称を「○○支店」として免許申請する場合は、商業登記を必ず行う必要があります。商業登記を行わない場合は、その他の名称（○○営業所、○○店等）を用いて申請することとなります。

事務所要件の適格性

物理的にも業務を継続的に行える機能をもち、社会通念上も事務所として明確に認識できる程度の独立した形態を備えていることが必要です。

住居の一部を事務所とする場合

• 玄関部分から他の部屋を通らずに事務所に入ることができること
• 事務所を通らずに居住部分に入ることができること
• 居住部分と壁などで明確に区切られていること
• 事務所としての形態が整えられ、かつ、事務所としてのみ使用していること

同一の部屋（フロアー）に他業者と同居する場合

• 入口部分から申請者事務所に他の事務所を通らずに入ることができること
• 他業者と固定式のパーテーション（170cm程度以上）などで明確に区切られていること
• 事務所としての形態が整えられ、かつ、事務所としてのみ使用していること

申請時点での、間取り図・写真（建物の外観）、入口付近（商号または名称の表示・看板・郵便受け等）、事務所の内部（報酬額表・宅建業者票が掲示されていることが確認できるもの）を写したもの）が必要になります。

政令使用人

政令使用人とは、宅建業法施行令第2条の2で定める使用人のことで、「宅建業に係る契約を締結する権限」（通常、支店長・営業所長などが該当）を有する従事者のことです。

申請者である代表取締役などが常勤する事務所には、政令使用人を置く必要はありません。支店、営業所などで申請者である代表取締役などが常勤していない事務所には、政令使用人を置く必要があります。
政令使用人は、その事務所に常勤することが必要です。

専任の宅地建物取引士を置く

宅地建物取引士（以下「取引士」）とは、宅建士試験に合格後、取引士資格登録し、取引士証の交付を受けている者をいいます（取引士証の有効期間は5年間、有効期限切れは、取引士として認められないので注意！）。

専任取引士の数は？

専任の宅地建物取引士（以下「専任取引士」）は、1つの事務所において、業務に従事する者5人につき1人以上の割合で設置しなければなりません。例えば、業務に従事する者が6人であれば2人以上となります。

これに抵触する事務所等を開設できないのはもちろん、免許後に既存の事務所等が抵触したら、2週間以内に新たに補充をするなど必要な措置をとらなければなりません。

「業務に従事する者」にカウントされる人は？

代表者・役員（非常勤を除く）、宅建業に従事するすべての従業員（受付・秘書・運転手等の業務に従事する者も含む）が含まれます。

継続的な雇用関係にある者は、パートタイマーなど形態を問わず、宅地建物の取引に直接関係する業務に従事する者は含まれます。

他に兼業を営んでいる業者は、宅建業と兼業業務との業務量を斟酌して判断されます。
具体的には、宅建業を主としている者は業務に従事する者に含まれます。また、庶務・経理などの一般管理部門の者も兼業の業務比率に応じて、業務に従事する者に含まれます。例：建設業と宅建業を1:2の割合で営んでいて、会社に経理が9人いた場合、宅建業に従事する者は9人×3分の2で、6人となります。

専任取引士の専任性

専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専任性」の2つの要件を充たさなければなりません。
つまり、(1)当該事務所に常勤して（常勤性）、(2)専ら宅建業の業務に従事すること（専任性）、が必要です。

常勤性

宅建士が当該事務所に常時勤務することをいいます。
常時勤務とは、宅建物士と宅建業者との間に雇用契約等の継続的な関係があり、当該事務所等の業務時間に当該事務所等の業務に従事することを要します。

専任性

「専任」とは、宅建物業を営む事務所に常勤（宅建業者の通常の勤務時間を勤務すること）して、専ら宅建業に従事する状態をいいます。
例えば、勤務時間が会社の営業時間より短い非常勤・パートの職員については常勤性の問題から、また他の法人等の業務を兼務している職員は専従性の問題から、「専任」とは認められません。

宅建士が宅建業のみならず、他の業務も併せて従事する場合、当該宅建士が専ら宅建業務に従事することができる状態かを実質的に判断することになります。

宅建業と建設業の兼務について

建設業許可業者が宅建業を兼務している場合、建設業の「経営業務管理責任者」「専任技術者」のように、事務所や営業所等において、常勤性や専任性を要件として設置されている方は、宅建業で常勤性や専任性が求められている「常勤の代表者」「政令の使用人」「専任の取引士」を兼務できません。

△は原則として認められませんが、大阪府の場合、同一法人・同一場所（同じ建物）で、専任の宅地建物取引士業務と他の兼業の業務量等を斟酌して、専任性が妥当と認められる場合には、兼務を認められることがあります。